La SCI, société civile immobilière, est une structure qui permet de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Les projets peuvent être variés en SCI allant de la transmission d’un patrimoine familial à l’investissement immobilier en passant par la jouissance à temps partagé d’un bien. Une SCI peut être imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Comment choisir entre les deux ? Quel est le régime d’imposition le plus avantageux en fonction de votre projet ?
Imposition pour SCI : IR ou IS ?
Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Mais il est possible pour les associés de la SCI d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Que choisir entre une SCI IR ou IS ?
La SCI à l’IR
Lors de la création d’une SCI, le régime d’imposition par défaut est l’impôt sur le revenu. À l’IR la société est dite transparente, c’est-à-dire que la SCI dispose d’une personnalité juridique propre mais pas d’une personnalité fiscale distincte de ses membres. Les associés sont imposés personnellement des revenus de la SCI, en fonction de leur quote-part dans le capital de la SCI au titre des revenus fonciers. C’est le barème progressif de l’impôt sur le revenu qui s’applique.
La SCI à l’IS
À l’impôt sur les sociétés, la SCI paye son propre impôt. Les revenus générés par la SCI n’impactent donc pas les impôts des associés, sauf en cas de versement de dividendes.
Opter pour l’IS peut être un choix mais aussi une obligation. En effet, si votre SCI a pour objet de réaliser de la location meublée, alors l’IR n’est pas admis ! La location meublée s’apparente en SCI à une activité commerciale et doit être soumise à l’impôt sur les sociétés. Une tolérance de l’administration fiscale est autorisée à l’IR lorsque les recettes de la location meublée ne dépassent pas 10 % du total des recettes hors taxes.
Avantages et inconvénients de chaque imposition
Une SCI à l’IR à l’avantage d’avoir des obligations comptables réduites comparées à l’IS. Il faut tenir un livre comptable, conserver les justificatifs et produire des PV d’AG. Les revenus fonciers sont déclarés avec le reste des revenus personnels des associés, ce qui simplifie le calcul et la déclaration.
À l’IS la comptabilité de la SCI doit être rigoureuse : tenue des livres comptables, édition d’une liasse fiscale (comptes annuels, déclaration 2065 et 2033), déclaration de solde…etc. Les revenus de la SCI ne sont pas directement intégrés dans les revenus personnels des associés, ce qui peut être un peu plus complexe mais permet d’éviter de franchir des tranches d’imposition élevées. À l’IS, la SCI peut aussi amortir le bien immobilier qu’elle possède, ce qui permet de réduire la base imposable.
Pour conclure
Il n’y a pas un régime universellement plus intéressant que l’autre entre l’IS et l’IR pour une SCI : tout dépend de vos objectifs. La SCI à l’IR est particulièrement adaptée aux locations d’appartement non meublé, pour la gestion d’une habitation principale ou un projet familial de transmission d’un bien.
La SCI à l’IS peut être pertinente pour des projets d’investissement à long terme, avec des revenus réguliers ou dès lors que le foyer fiscal du dirigeant se trouve dans une tranche marginale d’imposition élevée pour l’impôt sur le revenu. L’IS permet de bénéficier de déductions avantageuses et de limiter la fiscalité sur les bénéfices non distribués.
